– La oss ta ulven først, smiler han skjevt. Den er en ren katastrofe for skogbruket. 80 prosent av markedet har falt bort innenfor ulvesonen. Kjøperne vil gå på elgjakt. Og det på egen eiendom.

Gründer og eier av Koppang Landbruk, Ketil Koppang, drev selv gård i Råde i Østfold frem til år 2000. Siden det har han spesialisert seg på salg av jord- og skogbrukseiendommer.

– Bygdedyret er ganske stort og levende i de fleste kommunene, hevder han. Derfor velger 40 prosent av de 100 eiendommene han selger i året og ikke presentere eiendommen i lokalmarkedet.
– Vi sitter på 1.300 interesserte kjøpere, og mange selgere vil ikke si noe om salget før konsesjonssøknaden sendes, sier han. Det er ikke flaut å selge en eiendom ut av slekten. Skal du være aktiv skogeier i dag, må du virkelig brenne for saken. Mange presser ungene sine for hardt til å overta, selv om de innerst inne ikke vil. Det kan komme av interesser, utdanning, tilhørighet, helse eller interesse. La barna bestemme selv, er oppfordringen fra Koppang. Det at det kommer nye folk inn i bygda, er stort sett alltid en berikelse.

Hver eiendom er litt som ferskvare. Folk kjøper på følelser. – Ofte ser jeg mange på visning, men få bud kommer inn. Du skal vite hva du gjør når du kjøper en skog- og landbrukseiendom. Et forhold som går igjen er at kjøperne regner feil på hvor mye det koster å sette hus og tun i stand. Det generelle rådet er å kjøpe noe som er i god forfatning. Du kan fort doble oppussings-budsjettet som du satte på forhånd, sier han.

– Egentlig dreier salget seg om de tre berømte B-ene. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Jeg har sett mange tusen kjøpere, og det er nesten alltid kvinnene som avgjør. Nærhet til skole, butikk og ikke minst akseptabel pendleravstand til arbeid er sentralt. I fjor takket han høflig nei til å selge 50 eiendommer. Tre kriterier: Forventningen dine er over gullprisen. Eiendommen har feil beliggenhet, eller der det som skal selges kun er gjeld og kveke.

Ofte tar det flere år å bestemme seg for å selge.
– Det er trist, sier Koppang. Folk kommer og spør, og så må de hjem å tenke på det. Vi presser aldri på et salg, for dette er kanskje den største beslutningen de skal gjøre i livet. Så kommer de tilbake fire år etter og sier at de burde ha solgt da de var her først, for nå føler de at de har kastet bort disse årene. – Har du sådd et frø, så ta avgjørelsen, hevder han.

Odelsloven har gått ut på dato, hevder Ketil Koppang. Per i dag har du seks måneder pluss 20 dager til å kreve eiendommen. Det er til å leve med, men han hevder bestemt at på Østlandet, må du regne med at den havner 25 prosent over salgsprisen på det frie markedet. I tillegg må du oftest betale begge partenes omkostninger, noe som i seg selv er temmelig kostbart.
– Har du odel, så by likevel på linje med det frie markedet. Det lønner seg, hevder han.  – Hvis du ikke får konsesjon (på grunn av kjøpsprisen), så blir hele familier sittende som gissel.
– Sørg i hvert fall for at salgsprosessen blir åpen og ærlig. For mange søskenflokker blir uvenner for livet fordi de som skal selge, ikke tør eller vil være åpne.

Prisregulering på skogeiendommer er rett og slett gammelkommunisme, sier han. Han viser til klare eksempler på ren forskjellsbehandling fra kommune til kommune. – Jeg skal påta meg å plukke ut hvor både kjøper og selger får trøbbel etter hvilke partier som råder. Flere ganger har kommuneansatte sagt at de ikke vil ha inn «Oslofolk» i bygda.
– Enkeltmennesker som misbruker sin makt utfra embetet, provoserer meg veldig. Flere topp profilerte personer innen grønn politikk og tilsvarende organisasjoner har solgt via meg. Da har pipa en annen lyd. Jeg får beskjed om å få gull ut av gråstein, hevder han. «Du må ikke tåle så inderlig vel, den urett som ikke rammer deg selv», sa Arnulf Øverland. ALLE vil ha maks pris, det burde vi respektere.

– Jeg er selgers representant helt til kontrakten er skrevet. Etter det har vi omsorg for begge parter.  I både prospektet og i kontrakten står det at det er kjøpers risiko å få konsesjon. Før hendte det at kjøper snakket ned prisen i kommunen etter at de har fått tilslaget. Det er ufin negativ lobbyisme. Nå unngår vi det.

Til nå har det vært stuerent å selge skogeiendommer på det frie markedet med krav om best mulig pris på Østlandet. Trøndelag ligger 8 – 12 år etter, men de kommer nå.

Jeg åpner kontorer i Gjøvik og i Levanger nå, avslutter han.

– Selv kjører jeg 50.000 kilometer i året, og føler meg veldig privilegert som får møte så mange folk og høre så nære historier. Noen sier at man alltid skal ansette folk som er flinkere enn seg selv. – I mitt tilfelle, faller det lett, ler han så det rister i det moderne design-kontorlandskapet.

Skal du overdra innen familien, så tenk på de som ikke kjøper (andre barn, for eksempel).
Hvis du tar med betingelser som at fremtidig salg skal gi inntekstfordeling, så gjør dette tidsavgrenset og åpent.
Vær skeptisk til advokater og eiendomsmeglere uten spesialkompetanse.
Ta beslutningen om salg så fort du er klar til det, men snakk med folk du stoler på først.
Vær ærlig på at du ønsker maksimal pris. Det er helt i orden.
… og det er også helt greit å selge skogseiendom ut av slekten. Det er bedre at de som skal drive videre både har penger og virkelig lyst.

Vær realistisk når det gjelder den prisen som markedet vil gi. Husk at konsesjonsmyndighetene skal godkjenne.
Har du eid skog- eller landbrukseiendommen lenge, kommer du stort sett greit ut rent skattemessig ved salg. Det er en myte at du blir skattet i hjel.