Endringer i Tomtefesteloven – Norges Skogeierforbund
Hopp til innholdet arrow_downward

Endringer i Tomtefesteloven

Regjeringen la fredag 19. mars fram en proposisjon om endringer i Tomtefesteloven. Endringene innebærer en mulighet for grunneiere til å øke festeavgiften, og er en oppfølging av dommen i Den europeiske menneskerettsdomstol.
access_time Publisert

-Uten den mangeårige innsatsen til Norges Skogeierforbund i denne saken, ville vi ikke fått de forslagene som regjeringen nå har kommet med, sier styreleder i Norges Skogeierforbund, Olav A. Veum. Veldig mange grunneiere vil nå få en mer rettferdig kompensasjon for å feste bort tomtene sine.

Regjeringen har ikke direkte lagt en av modellene fra NOU 2013:11 til grunn. Det foreslås at bortfesteren ved forlengelse av festeavtalen kan kreve regulering av festeavgiften ved et engangsløft.
Den regulerte festeavgiften skal etter forslaget utgjøre 2,5 prosent av råtomtverdien, begrenset oppad til et høyestebeløp («tak») på 11 378 kroner.
Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Festerens rett til å kreve avtalen forlenget ved festetidens utløp skal fortsatt gjelde.

-Som kjent etterlyste Den europeiske menneskerettsdomstol en rimelig fordeling av verdiøkningen («fair balance») mellom fester og grunneier. Regjeringens lovforslag bidrar til å avhjelpe denne urimeligheten, sier Veum.

– Mange grunneiere har nok hatt forventninger om lovendringer som ville gitt dem enda større spillerom for å øke festeavgiften. I utgangspunktet ønsket Norges Skogeierforbund ikke noe øvre grense for hvor høyt festeavgiften kunne settes, understreker Veum.

Skogeierforbundet er betenkt over at regjeringen ikke følger opp forslagene om forskjellige sikkerhetsventiler, som adgangen til ny regulering etter 30 år. Lovutvalget som foreslo de forskjellige modellene, hadde grundige vurderinger for å sikre at modellene oppfylte kravene til Menneskerettsdomstolen. Når noen av elementene i modellene fjernes, må vi foreta en ny vurdering av dette, sier Veum.

Regjeringens forslag finnes her:

Bakgrunn for saken:
I 2004 vedtok Stortinget endringer i tomtefesteloven, som i praksis innebar at tidsavgrensede, inngåtte avtaler skulle videreføres til evige tid og på samme vilkår, dersom fester forlangte det. Norges Skogeierforbund ment at dette var urimelig ut fra hensynet til vernet om eiendomsretten.
Skogeierforbundet har bistått grunneiere i å få prøvd tomtefesteloven i det norske rettssystemet. Da dette ikke førte fram, valgte Skogeierforbundet å bidra til at saken kunne prøves for Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg.
Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) avsa 12. juni 2012 dom i saken. EMD kom til at retten til å kreve tidsubegrenset forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp, var i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1.

Som følge av dette, bestemte tidligere justisminister Faremo at det skulle settes ned et lovutvalg for å følge opp saken. Utvalget ble ledet av Kåre Lilleholt, professor ved universitetet i Oslo. Advokat Sissel Fykse var grunneiersidens representant i utvalget.

Lovutvalgets mandat:
Utvalget skulle foreslå endringer i vilkårene for å kreve forlenget feste – og gjennomgå hvilke endringer som er nødvendig av hensyn til folkerettslige forpliktelser.
Spørsmål om bortfesters adgang til å kreve nye vilkår for feste og tilbakevirkning, skulle vurderes bredt.
Forlengelsesretten var ikke en del av utvalgets mandat. Festere skulle fortsatt kunne kreve festet forlenget inntil hun/han selv sier opp eller tomten blir innløst.
Utvalget skulle sikre de boligsosiale hensyn som ligger til grunn for tomtefesteloven, bortfesters eiendomsrett og finne frem til regler som balanserer partenes interesser.

Lovutvalgets forslag:
Utvalget utredet ulike modeller for regulering av festeavgift ved forlengelse som kunne vedtas for å bringe tomtefestelovens regler i samsvar med P1-1. Utvalget antok at det er ønskelig med synspunkter på valget mellom modeller. Utvalget delte seg når det gjald valg av modell.

To medlemmer (Fykse og Lilleholt) anbefalte engangsløftmodellen etter mønster av reguleringsklausulen i § 15, 2. ledd, dvs. maks kr 9 000 (justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien). Dessuten kunne bortfesteren kreve ny regulering av festeavgifta  når det var gått minst 30 år.
Disse medlemmer uttalte at når festetiden er ute, sto bortfesteren kontraktsrettslig minst like sterkt som etter en avtaleklausul om rett til å regulere festeavgiften på grunnlag av tomteverdi og vanlig avkastningsrente, og derfor bør de to situasjonene behandles likt.
Disse medlemmene mente engangsløftmodellen for regulering av vilkårene ved tvungen forlengelse ga god sammenheng med reglene i tomtefesteloven § 15 annet ledd og det politiske kompromisset som ble oppnådd gjennom den bestemmelsen som resultat av en omfattende diskusjon i årene mellom 1996 og 2004.
For mange bortfestere blir det fortsatt tale om et følbart inngrep i etablerte avtaleforhold, selv om situasjonen blir gunstigere enn ved tvungen forlengelse på uendrede vilkår etter gjeldende § 33.

Utvalgsmedlemmet Fykse understreket særskil at utgangspunktet i norsk rett er avtalefrihet. Lovgiver bør derfor ikke gripe inn i balansen mellom partene i større utstrekning enn nødvendig. Legger man til grunn avkastningsrenten i 2013 på 5 prosent i engangsløftmodellen, slår taket inn ved tomteverdier over kr 220 000.

Medlemmene Bergem og Solheim foreslo «kombinasjonsmodellen» . Modellen» innebar at regelen om at festeren kan kreve avtalen forlenget på samme vilkår som før, videreføres som hovedregel. Likevel fikk bortfesteren rett til å kreve den årlige festeavgiften regulert én gang slik at den svarer til 2,5 prosent av tomteverdien, etter samme beregningsmåte for tomteverdi som under engangsløftmodellen. Prosentsatsen var et kompromiss mellom hensynet til bortfesteren og hensynet til festeren.
Modellen inneholdt et minstebeløp og et høyestebeløp for hva den årlige festeavgiften kunne reguleres til. Av hensyn til bortfesteren var minstebeløpet fastsatt til kr 4000 for hver tomt. Av hensyn til festeren var høyestebeløpet fastsatt til kr 11 000 per dekar tomt, eventuelt per tomt dersom tomten var mindre enn ett dekar. Beløpet var tilnærmet likt taket i tomtefesteloven § 15 annet ledd, i dagens kroneverdi (2013).
For tomter med flere boenheter kunne imidlertid beløpsgrensen i noen tilfeller gi urimelige utslag for bortfesteren. Derfor skulle beløpsgrensen også her gjelde for den enkelte boenhet, Både minstebeløpet og høyestebeløpet skulle indeksreguleres hvert år. Av hensyn til EMK P1-1 gis Kongen kompetanse til ved forskrift å fastsette en ny prosentsats og et nytt høyeste- og minstebeløp hvert 20. år.

Fram til 1. juli 2015 gjelder en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus.

Faktabeskrivelse:
Lindheim-saken (eller Rollag-saken) har Skogeierforbundet støttet økonomisk gjennom hele behandlingen i det norske rettsapparatet, og i Den europeiske menneske­rettighets­domstolen (EMD). Lindheim-saken  gjaldt både grunnlovsmessigheten av at en festekontrakt for hyttetomt med 40 års avtalt festetid, uten rett til forlengelse/fornyelse, kunne forlenges til evig tid på samme vilkår som før i medhold av tomtefestelovens § 33 , samt denne bestemmelsens forhold til Den europeiske menneskerettighets­konven­sjonens beskyttelse av eiendomsrett. Det er det siste spørsmål som har vært brakt inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstolen.

Høyesterett avsa dom i saken den 21. september 2007, og fant at tomtefestelovens § 33 var grunnlovsmessig – altså ikke i strid med Grunnlovens § 97 (om tilbakevirkende kraft) eller  § 105 (kravet på full erstatning). Videre fant Høyesterett at tomtefestelovens § 33 var forenlig med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen.
Fester kunne altså kreve festeforholdet forlenget til evig tid på uendrede vilkår ved ut­løpet av kontraktstiden.
Høyesterett mente blant annet at tomtefestelovens § 33 var begrunnet i tungtveiende boligsosiale hensyn, og fant ikke grunn til å skille mellom tomter til fast bosted og tomter til fritidshus. Det har stor vekt for trivsel og velferd å kunne ha en fritidsbolig, sa Høyeste­rett da de behandlet Lindheim-saken.

Forlengelsesregelen i tomtefestelovens § 33 innebærer at bortfester må nøye seg med historisk realverdi av festeavgiften der hvor festeforholdet løper videre etter at for­lengelse er krevet av fester, og tomten blir aldri frigjort. Det var altså denne paragrafen som Den europeiske menneskerettsdomtol mente var i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjonen.

Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjon (EMK) sier i første tilleggsprotokoll artikkel 1:
”Art 1. Vern om eiendom
Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper. ”

Gjennom rettspraksis i Den europeiske  menneskerettighetsdomstolen  er realiteten i denne konvensjonsbestemmelsen at den som fratas sin eiendom, skal ha en erstatning som står i et rimelig forhold til verdien av det man fratas. Den europeiske menneske­rettig­hetsdomstolen har også ut fra det samme prinsipp tilkjent eiere av fast eiendom erstatning  i tilfelle av sterke rådighetsbegrensninger.

I Den europeiske menneskerettighetsdomstolen er nesten all saksbehandling skriftlig. Av de  ca.40 000 saker som behandles i året, kommer bare 20-30 saker til muntlig høring. Lindheim-saken var en av de få sakene som ble valgt ut til muntlig høring i 2011.