Full seier i Høyesterett – Norges Skogeierforbund
Hopp til innholdet arrow_downward

Full seier i Høyesterett

Høyesterett har i dag avsagt en viktig dom for mange bortfestere (grunneiere). Dommen åpner for at bortfester ved fornyelse av festekontrakten kan oppregulere festeavgiften med grunnlag i tomteverdien, selv om festeavgiften etter 1. januar 2002 har blitt regulert etter konsumprisindeksen.
access_time Publisert

Høyesterett avsa i 2007 en dom som sa det motsatte. Da mente Høyesterett at enhver avtalemessig regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskar adgangen til fremtidig oppregulering på grunnlag av tomteverdien (Jf. Bøvre-domme, RT 2007 side 1706). Denne dommen har vært førende for andre tilsvarende saker fram til nå.

I 2012 avsa Den europeiske menneskerettsdomstol dom (EMD) i saken Lindheim m.fl mot Norge. Der kom EMD til at tomtefestelovens § 33 var i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjons 1. tilleggsprotokoll (EMK TP 1-1).

Høyesterett konkluderer i dag med at tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 må tolkes slik at bortfester kan foreta oppregulering av festeavgiften etter tomteverdi en gang, selv om avgiften har vært justert etter konsumprisindeksen etter 1. januar 2002.

-Dette er en stor seier for bortfestere, sier administerende direktør i Norges Skogeierforbund, Erik Lahnstein. Dommen innebærer en mer rettferdig fordeling av verdiene. Tidligere ville all verdiøkning  tilfalle fester – nå får grunneier en større andel av dette. Dette er svært viktig, og kommer til å bety mye for mange grunneiere. Vi er svært glade for at Høyesterett nå har endret rettspraksis, sier Lahnstein.

Lahnstein sier at dommen viser hvor viktig det var å bruke store ressurser på å få prøvet tomtefestelovgivningen for Menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Høyresterett begrunner sin avgjørelse i dag med at Lindheimsaken har endret det rettslige bildet på en avgjørende måte. Vi ville ikke fått dagens avgjørelse uten dommen fra EMD, sier Lahnstein.

Festeavgiften kan ikke settes høyere enn det taket som er satt i tomtefestelovens § 15, andre ledd nr 2. Taket er i dag på ca 11.000 kroner.

Festeforholdet er basert på Norges Bondelags standardkontrakt, som er benyttet i svært mange festeforhold. Det er anslått at det finnes ca 170 000 festeavtaler som gjelder bolighus og fritidshus i Norge.

-Dagens dom i Høyesterett har stor prinsipiell betydning langt ut over det konkrete saksforhold og er en viktig dom for vern av eiendomsrettigheter også mer generelt.
Dette sier advokat Sveinung O. Flaaten, som både prosederte i denne saken, og i Lindheim-saken som ble behandlet av Den europeiske menneskerettsdomstol.
-Igjen ser man viktigheten av Lindheim-saken som Norges Skogeierforbund var en så viktig støttespiller til,  tilføyer Flaaten.

Høyesterett har enstemmig i sin storkammerdom i dag, 22. april 2015, slått fast at rettstilstanden etter Bøvre-dommen i 2007 ikke kan opprettholdes. Høyesterett bygger Grimstvedt- dommen på premisser og prinsipper fra Den europeiske menneskerettsdomstolens dom i Lindheim og andre mot Norge og på andre sentrale dommer i EMD’s rettspraksis, fremholder advokat Flaaten, som har prosedert saken for grunneier Abraham S. Grimstvedt i alle tre instanser.

Rett til tomteverdiregulering
Når det gjelder det konkrete saksforhold i Grimstvedt-saken, i likhet med Bøvre-saken, gjaldt tvisten mellom partene hvorvidt en avtalt rett til tomteverdiregulering av festeavgiften kunne benyttes av grunneieren (bortfesteren) hvis festeavgiften allerede var blitt regulert på grunnlag av konsumprisindeksbestemmelse i festekontrakten.

Høyesterett slår i den nye dommen fast at en slik avtalebestemmelse om tomteverdiregulering kan benyttes av grunneier som et engangsløft, selv om dette ikke skjer ved den første reguleringen etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft.  I Bøvre-dommen fra 2007 kom Høyesteretts flertall (4-1) frem til det motsatte, slik at enhver tidligere avtalebasert regulering av festeavgiften etter lovens ikrafttredelse 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig oppregulering av festeavgiften på grunnlag av tomteverdien.

«Fair balance»
De elleve dommere i Høyesterett slår derimot i sin storkammerdom enstemmig fast at hvis grunneieren til tross for en klar avtale om rett til tomteverdiregulering av festeavgiften, ikke får anledning til annet enn justering etter konsumprisindeksen, vil dette i utgangspunktet være et brudd på prinsippet om rimelig balanse (”fair balance”), som er grunnleggende for eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).

Hvis loven griper inn i et avtaleforhold og setter til side en avtalebestemmelse om tomteverdiregulering på denne måte, vil det innebære at all realverdistigning på tomten tilfaller festeren og intet tilfaller grunneieren. Dette vil kunne gi et misforhold mellom festeavgiftens størrelse og tomtens verdi som krenker prinsippet om rimelig balanse mellom grunneiers og festers interesser.

Forholdet til eiendomsvernet i EMK ble ikke vurdert av Høyesterett i Bøvre-dommen fra 2007 og ble heller ikke vurdert i lovens forarbeider.

Høyesteretts storkammerdom i Grimstvedt-saken berører et meget stort antall festekontrakter, siden det er Norges Bondelags standardkontrakter som ligger til grunn både i Grimstvedt-saken og i Bøvre-saken.

Erstatningssøksmål mot staten
Morten Bøvre har saksøkt den norske stat med krav om erstatning som følge av at han i 2007 ble nektet tomteverdiregulering av festavgiftene for sine kontrakter. Saken for Oslo tingrett er stanset i påvente av endelig dom i Grimstvedt-saken.

Advokat Sveinung O. Flaaten i Advokatfirmaet Hjort DA prosederte saken for grunneierne mot den norske stat i Lindheim-saken og er videre prosessfullmektig for grunneier Morten Bøvre i erstatningssaken mot staten.

De øvrige i teamet på Grimstvedt-saken har vært advokatene Kristian Nørgaard, Christopher Bårdtvedt Eriksen, Erik Gjævenes, Anette Louise Schanke og Kristian Korsrud.