Tomtefesteutvalgets innstilling – Norges Skogeierforbund
Hopp til innholdet arrow_downward

Tomtefesteutvalgets innstilling

Tomtefesteutvalget har levert sin innstilling til endringer i tomtefesteloven. - Skogeierforbundet er fornøyd med at det arbeid vi har gjort over år, nå begynner å gi resultater, sier Olav A. Veum, styreleder i Norges Skogeierforbund.
access_time Publisert

Les også bakgrunn og fakta i saken etter styreleders kommentar.

– Utvalget ville ikke ha sett dagens lys hvis ikke Norges Skogeierforbund hadde bidratt til at Lindheim-saken kunne prøves i Den europeiske menneskerettsdomstol. Forslagene fra utvalget vil føre til at grunneiers posisjon blir bedret, sammenlignet med dagens regler, sier Veum.

Norges Skogeierforbund legger til grunn at lovutvalgets forslag til maksimum årlig festeavgift er basert på de minimumsvilkår som følger av EMK 1-1. Det blir derfor en politisk vurdering av den nye regjeringen og Stortinget å finne en bedre balanse mellom partene enn lovutvalget legger opp til.

– På et punkt vil vi allerede nå foreslå endringer: Norges Skogeierforbund mener at regulering etter tomteverdien bør skje hvert 20. år i stedet for hvert 30.år for å oppnå en rimeligere balanse mellom partene, sier Veum.
Bakgrunn for saken:
I 2004 vedtok Stortinget endringer i tomtefesteloven, som i praksis innebar at tidsavgrensede, inngåtte avtaler skulle videreføres til evige tid og på samme vilkår, dersom fester forlangte det.

Norges Skogeierforbund ment at dette var urimelig ut fra hensynet til vernet om eiendomsretten. Skogeierforbundet har bistått grunneiere i å få prøvd tomtefesteloven i det norske rettssystemet. Da dette ikke førte fram, valgte Skogeierforbundet å bidra til at saken kunne prøves for Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg.

Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) avsa 12. juni 2012 dom i saken. EMD kom til at retten til å kreve tidsubegrenset forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp, var i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1.
Som følge av dette, bestemte Justisminister Faremo at det skulle settes ned et lovutvalg for å følge opp saken. Utvalget har vært ledet av Kåre Lilleholt, professor ved universitetet i Oslo.

Lovutvalgets mandat:
Utvalget skal foreslå endringer i vilkårene for å kreve forlenget feste – og gjennomgå hvilke endringer som er nødvendig av hensyn til folkerettslige forpliktelser.
Spørsmål om bortfesters adgang til å kreve nye vilkår for feste og tilbakevirkning, skal vurderes bredt.
Forlengelsesretten er ikke en del av utvalgets mandat. Festere skal fortsatt kunne kreve festet forlenget inntil hun/han selv sier opp eller tomten blir innløst.
Utvalget skal sikre de boligsosiale hensyn som ligger til grunn for tomtefesteloven, bortfesters eiendomsrett og finne frem til regler som balanserer partenes interesser.

Lovutvalgets forslag;
Utvalget har sett det som sin hovedoppgave å utrede ulike modeller for regulering av festeavgift ved forlengelse som kan vedtas for å bringe tomtefestelovens regler i samsvar med P1-1. Likevel har utvalget antatt at det er ønskelig med synspunkter på valget mellom modeller. Her er utvalget delt.
To medlemmer (Fykse og Lilleholt) anbefaler engangsløftmodellen etter mønster av reguleringsklausulen i § 15, 2. ledd, dvs. maks kr 9 000 (justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien). Dessuten kan bortfesteren kreve ny regulering av festeavgifta  når det er gått minst 30 år.
Disse medlemmer uttaler at når festetiden er ute, står bortfesteren kontraktsrettslig minst like sterkt som etter en avtaleklausul om rett til å regulere festeavgiften på grunnlag av tomteverdi og vanlig avkastningsrente, og de to situasjonene bør behandles likt.
Disse medlemmene mener engangsløftmodellen for regulering av vilkårene ved tvungen forlengelse gir god sammenheng med reglene i tomtefesteloven § 15 annet ledd og det politiske kompromisset som ble oppnådd gjennom den bestemmelsen som resultat av en omfattende diskusjon i årene mellom 1996 og 2004. For mange bortfestere blir det fortsatt tale om et følbart inngrep i etablerte avtaleforhold, selv om situasjonen blir gunstigere enn ved tvungen forlengelse på uendrede vilkår etter gjeldende § 33.
Utvalgsmedlemmet Fykse vil særskilt understreke at utgangspunktet i norsk rett er avtalefrihet. Lovgiver bør derfor ikke gripe inn i balansen mellom partene i større utstrekning enn nødvendig. Legger man til grunn dagens avkastningsrente på 5 prosent i engangsløftmodellen, slår taket inn ved tomteverdier over kr 220 000.
Faktabeskrivelse:
Lindheim-saken (eller Rollag-saken) har Skogeierforbundet støttet økonomisk gjennom hele behandlingen i det norske rettsapparatet, og i Den europeiske menneske­rettighets­domstolen (EMD).

Lindheim-saken  gjaldt både grunnlovsmessigheten av at en festekontrakt for hyttetomt med 40 års avtalt festetid, uten rett til forlengelse/fornyelse, kunne forlenges til evig tid på samme vilkår som før i medhold av tomtefestelovens § 33 , samt denne bestemmelsens forhold til Den europeiske menneskerettighets­konven­sjonens beskyttelse av eiendomsrett. Det er det siste spørsmål som har vært brakt inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstolen.
Høyesterett avsa dom i saken den 21. september 2007, og fant at tomtefestelovens § 33 var grunnlovsmessig – altså ikke i strid med Grunnlovens § 97 (om tilbakevirkende kraft) eller  § 105 (kravet på full erstatning). Videre fant Høyesterett at tomtefestelovens § 33 var forenlig med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen.
Fester kunne altså kreve festeforholdet forlenget til evig tid på uendrede vilkår ved ut­løpet av kontraktstiden.
Høyesterett mente blant annet at tomtefestelovens § 33 var begrunnet i tungtveiende boligsosiale hensyn, og fant ikke grunn til å skille mellom tomter til fast bosted og tomter til fritidshus. Det har stor vekt for trivsel og velferd å kunne ha en fritidsbolig, sa Høyeste­rett da de behandlet Lindheim-saken.

Forlengelsesregelen i  tomtefestelovens § 33 innebærer at bortfester må nøye seg med historisk realverdi av festeavgiften der hvor festeforholdet løper videre etter at for­lengelse er krevet av fester, og tomten blir aldri frigjort .
Ved innløsning av festetomt: Alle festekontrakter anses altså for å være tidsubegren­sede, i  forhold til grunnlovens § 105. Full erstatning er dermed begrenset til ordinær kapitalisering av festeavgiften. I dag er vanlig kapitaliseringsrente på 5%. Ved en innløsning av festetomt tilsvarer festeavgiften ganget med 20 da full erstatning.  Det fastslår Høyesterett i dommen.  Gjeldende  bestemmelse i tomtefestelovens § 37 om innløsningsvederlag til 25 ganger festeavgiften, men minimum 40 % av råtomtverdien hvis grunneieren krever det, gir således i følge Høyesteretts dom grunneieren en større kompensasjon enn minimumsvernet på 20 ganger festeavgiften.

Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjon (EMK) sier i første tilleggsprotokoll artikkel 1:
”Art 1. Vern om eiendom
Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper. ”

Gjennom rettspraksis i Den europeiske  menneskerettighetsdomstolen  er realiteten i denne konvensjonsbestemmelsen at den som fratas sin eiendom, skal ha en erstatning som står i et rimelig forhold til verdien av det man fratas. Den europeiske menneske­rettig­hetsdomstolen har også ut fra det samme prinsipp tilkjent eiere av fast eiendom erstatning  i tilfelle av sterke rådighetsbegrensninger.

I Den europeiske menneskerettighetsdomstolen er nesten all saksbehandling skriftlig. Av de  ca.40 000 saker som behandles i året, kommer bare 20-30 saker til muntlig høring. Lindheim-saken var en av de få sakene som ble valgt ut til muntlig høring i 2011.