Seier for grunneier – Norges Skogeierforbund
Hopp til innholdet arrow_downward

Seier for grunneier

Ny festeavgift ved forlengelse av festeforholdet må settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp for å unngå brudd på eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK TP1-1), fastslår en dom fra Oslo Tingrett. Hjort-advokatene Sveinung O. Flaaten og Christopher B. Eriksen prosederte saken for grunneieren.
access_time Publisert

Oslo tingrett bemerker videre at tilsidesettelse av maksimalbeløpet ikke bare kan forbeholdes «ekstraordinære tilfeller», selv om dette er uttalt i forarbeidene til lovendringen fra 2015.

Oslo tingretts ferske avgjørelse er pr. i dag den eneste hvor en domstol har konkludert med at anvendelse av tomtefestelovens maksimalbeløp ville være i strid med bortfesters (grunneiers) eiendomsvern i EMK TP1-1. Hvis resultatet blir stående, vil avgjørelsen kunne få betydning også for andre festeforhold hvor anvendelse av maksimalbeløpet gir en svært lav avkastning i forhold til eiendommens råtomtverdi.

Festeavgiften må stå i et rimelig forhold til eiendommens verdi
I saken for Oslo tingrett var partene enige om at ny festeavgift skulle fastsettes etter de nye reglene i tomtefesteloven. Partene var imidlertid uenige om festeavgiften skulle settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp. Bortfesteren anførte at hvis festeavgiften ble begrenset til lovens maksimalbeløp, ville festeavgiften bli stående i et slikt misforhold til eiendommens verdi at det ville innebære et brudd på eiendomsvernet i konvensjonen.

Oslo tingrett ga i avgjørelse avsagt 27. juni 2018 bortfesteren medhold i dette. Tingretten viste blant annet til Høyesteretts storkammerdom i Grimstvedt-saken fra 2015, hvor Høyesterett enstemmig under henvisning til Menneskerettsdomstolens dom fra 2012 i saken Lindheim med flere mot Norge uttalte at festeavgiften må stå i et rimelig forhold til eiendommens verdi for å unngå brudd på eiendomsvernet i konvensjonen. Hvis festeavgiftene i saken for Oslo tingrett hadde blitt begrenset til lovens maksimalbeløp, ville festeavgiftene nivåmessig utgjort henholdsvis 0,18 % og 0,24 % av eiendommenes verdi som råtomter.

Maksimalbeløpet er inntatt i loven av hensyn til fester. I denne saken for Oslo tingrett ga imidlertid maksimalbeløpet bortfesteren en så lav avkastning av eiendommenes verdi at det ikke kunne forsvares i relasjon til bortfesters eiendomsvern. På denne bakgrunn konkluderte tingretten med at ny årlig festeavgift for eiendommene skulle settes til henholdsvis kr 40 000 og kr 28 000, hvilket utgjorde en betydelig høyere festeavgift enn lovens maksimalbeløp for de respektive eiendommene, som ville gitt en festeavgift på henholdsvis kr 18 090 og kr 15 588. De nye festeavgiftene utgjør 0,4 % av de råtomtverdier som tingretten la til grunn. Tingretten uttalte at ved balanseringen av bortfesterens og festernes interesser må man også se hen til festeavgiftenes nominelle størrelse og til «festetakernes behov for festeavgifter det går an å leve med».

Norges Skogeierforbund var en sentral aktør i Lindheim-saken da saken ble behandlet av Menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Advokat Sveinung O. Flaaten førte saken for Menneskerettsdomstolen.

Les mer om saken hos Hjort.